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【下午茶】开发商违约致按揭贷款合同解除,应承担全部责任
发布时间:2016-5-30 9:42:28                  点击次数:500

整理人| 刘建华律师


【案情简介】
    2010年,肖某与开发公司签订商品房预售合同、与银行签订按揭抵押贷款合同后,支付了首付款,银行取得按揭房屋的抵押权人预告登记证明。2012年,因开发公司迟延交房,肖某诉请依约解除合同,同时列银行为被告。

争议焦点

1、按揭银行在本案中的诉讼地位;

2、按揭贷款合同解除后果的处理。
律师观点
    1、依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定,商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时,按揭银行有权作为独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案并非银行主动申请参加诉讼,故前述司法解释并不适用。肖某作为原告起诉时一并要求解除预售合同及按揭贷款合同,并将作为按揭贷款合同一方当事人的银行列为被告,银行针对肖某诉请,行使抗辩及反诉权利和机会,程序上已获相当保障,故本案中银行应被列为被告而非有独立请求权第三人。

2、预售合同解除,按揭贷款合同目的已无法实现,依前述司法解释第24条规定,购房人有权解除按揭贷款合同,并溯及于合同成立时即消灭效力,故按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力,原则上应恢复原状,即购房人应返还所贷全部款项,银行应返还购房人已偿还本金及利息。银行因按揭贷款合同解除所受损失,可要求购房人予以赔偿。在合同解除系开发商违约导致情形,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减轻讼累,在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,可由贷款实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应承担的责任。

3、鉴于银行尚未就系争房屋取得实在之抵押权,仅为抵押权预告登记,故不存在抵押权行使问题。当开发公司怠于履行归还剩余贷款义务时,银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续,以保障其债权实现。判决解除预售合同及按揭抵押贷款合同,开发公司返还肖某房款本金及已向银行归还的贷款本金及利息,偿还银行剩余贷款,在清偿上述贷款后,银行办理诉争房屋上抵押登记的涤除手续。

【律师点评】

    购房合同与按揭贷款合同纠纷合并审理时,银行可被列为被告;开发商单方违约致合同解除的,应承担全部损失。


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